不動産投資に関する税制上の特例を生かし、主として公募により多数の投資家から集めた資金をプールし、会社又は信託形態で不動産投資を行ない、運用利益を投資家の持分に応じて配分する仕組み。

　1970年代には多数のＲＥＩＴが破綻したが、近年は米国経済の好調と不動産市況の活況を反映して増大している。

　直接不動産に投資するエクイティ型、不動産担保ローンを通じて間接的に投資するモーゲージ型、両者の混合であるハイブリッド型の３種がある。

　オフィスビル等を購入するファンドを集めるにあたり、直接の持分ではなくこれに投資する会社（ＳＰＣ）を設立し、購入資金の全額を株式で調達することにし、この株式を証券取引所に上場して一般の投資家から資金調達を行なうような仕組みのこと。

　この場合、ＲＥＩＴの資産はオフィスビルのみなので、その株式価格はオフィスビルの市場価格に連動する可能性が高いことから、オフィスビル等の持分が株式に転換される。

　そして賃料収入から経費を控除後、株式の配当として投資家に配分される。ＲＥＩＴは、課税所得の９５%以上（日本においては９０％以上の配当）を配当として支払っている等の一定の要件を満たせば、支払い配当は法人税の損金に算入され、残余部分に通常の法人税が課される取り扱いにより、実質的な導管性が付与されている。

掲載1999/9/23、2000/03/16一部加筆